2015年8月，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵分別與一些房地產(chǎn)企業(yè)董事長就“未來的互聯(lián)網(wǎng)+智慧城市+房地產(chǎn)”話題進(jìn)行了深入交流。李鐵主任認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已面臨相當(dāng)大的壁壘和瓶頸，迫切需要行業(yè)轉(zhuǎn)型，而智慧城市將成為房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的新方向。以下文字為根據(jù)李鐵主任即席發(fā)言的錄音整理而成：

　　“立體城市”的發(fā)展方向存在壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要轉(zhuǎn)型

　　當(dāng)前社會上關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與機(jī)遇有許多觀點，也有企業(yè)家認(rèn)為房地產(chǎn)可以走“立體城市”道路，并試圖按照“立體城市”的發(fā)展模式對未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行探索。但事實上，“立體城市”的發(fā)展方向存在一定壁壘，并不完全符合當(dāng)下的國情。表現(xiàn)在三個方面：第一，與地方政府的需求不一致。地方政府更愿意通過傳統(tǒng)的賣地開發(fā)的方式來獲得收益，如果城市發(fā)展單純著眼于“立體化”，靠賣地謀得收益的途徑將受到限制，利益矛盾必然會凸顯。第二，與購房者的需求也不完全一致。如果城市發(fā)展片面考慮“立體化”，必然不能滿足一部分居民對居住密度的差別化需求，也就是高密度和低密度之間的差別需求。往往高端人口中的白領(lǐng)們更青睞于低密度，這與城市“立體化”是矛盾的。第三，忽視了人口結(jié)構(gòu)中不同群體消費能力的差異。在城市的人口構(gòu)成中，有相當(dāng)大一部分的中低端人口，正是被開發(fā)商忽視掉的群體。倘若只考慮白領(lǐng)這個購房群體，那么為白領(lǐng)服務(wù)的中低端人口怎么辦？“立體化”發(fā)展帶來的高密度居住社區(qū)，是中低端人口的收入能力無法支撐的。所以中國很難推廣“立體城市”這種單一思路的發(fā)展模式。

　　從行業(yè)發(fā)展形勢和長遠(yuǎn)角度分析，整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)遇到了瓶頸，面臨著轉(zhuǎn)型的迫切需求。第一，傳統(tǒng)的粗放發(fā)展模式一定要調(diào)整。粗放發(fā)展模式的表現(xiàn)就是通過占地搞大規(guī)模開發(fā)，走大空間、大視覺這種模式，這在房地產(chǎn)行業(yè)的起步階段較為普遍。雖然目前中國的發(fā)展速度依然較快，但當(dāng)前城市吸納人口的增長速度，特別是吸納高收入人口的增長速度，并沒有我們想象得那么快，根本原因在于當(dāng)前戶籍制度改革、土地制度改革仍面臨諸多阻礙，仍不能大刀闊爺?shù)赝菩懈母铮谝欢ǔ潭壬弦彩`了農(nóng)村人口進(jìn)城的步伐，故而新環(huán)境下的地產(chǎn)發(fā)展也會面臨很大的局限。

　　第二，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性失衡的、由地方土地財政和房地產(chǎn)商共同快速推進(jìn)的發(fā)展模式亟需改善。目前，大部分三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給過剩。據(jù)我們對全國一部分試點城市的調(diào)查顯示，有的城市商品房積壓約三五年，有些城市甚至將近十年，這也是全國很多地方普遍存在的情況。地方城市面臨房地產(chǎn)供給嚴(yán)重過剩的危機(jī)，迫切要求房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　第三，在新環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在市場競爭中提高比較優(yōu)勢。盡管當(dāng)前供給結(jié)構(gòu)普遍出現(xiàn)問題，一些城市在一些特定市場環(huán)境下，其房地產(chǎn)市場仍然存在大量需求。比如，合肥、南京這類省會城市的房子銷售旺盛，而北京、上海等特大城市的房地產(chǎn)需求更是強(qiáng)勁，價格仍在攀升。那么，在這類城市的房地產(chǎn)市場，要占有一席之地，就更需要與諸多實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)開展激烈的競爭。相比恒大、萬科、綠地等實力很強(qiáng)、品牌很響亮、規(guī)模很大，且團(tuán)隊早已日臻先進(jìn)成熟的企業(yè)，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商很可能無法占據(jù)絕對優(yōu)勢。所以，在這種綜合實力相差懸殊的情況下，若沒有新思路、新想法，那些新進(jìn)入的企業(yè)很難處于競爭的優(yōu)勢地位。