近年來，上海市根據規劃建設用地規模負增長的實際情況，出臺一系列激勵政策，采取存量土地優化利用等方式，鼓勵多方參與城市更新工作。一座座優秀的城市更新項目拔地而起，提升了城市功能，傳承了城市文化，激發了都市活力，更改善了人居環境。

　　規劃創新豐富商圈業態

　　為地區提供公共性設施或公共開放空間的，可獲適當增加經營性建筑面積的獎勵。

　　在上海市知名商圈徐家匯的核心地帶，一棟以“綠色生態”為設計主題的嶄新辦公樓結構日前封頂，這是該市“城市更新”的首批案例之一——西亞賓館改造項目。

　　房齡近30年的西亞賓館，其功能已不能滿足社會需求，加之樓體傾斜與人車混流造成交通混亂，改造呼聲日益高漲。在土地資源稀缺與城市設計要求日益提高的矛盾中，如何改造才能助力區域發展、惠及市民生活？“西亞賓館改造項目于2012年正式立項，當時的思路是創新區域設計、建筑結構及土地政策，實現項目整體品質的提升。”上海市徐匯區規劃和土地管理局副局長朱婷向記者介紹，“從區域角度來講，僅改造一棟建筑的意義并不大，徐家匯未來的整體提升一定是整個地區功能和形象的全面提升。因此，我們將西亞賓館改造與同一地塊上的美羅城、太平洋數碼進行了整體設計。”

　　通過重新調整徐家匯地區城市設計方案，徐匯區規劃和土地管理局確定了西亞賓館所在地的功能定位。“分析地區業態發現，徐家匯作為城市副中心擁有大量成熟商業項目，但高端辦公場所十分缺乏。為此，我們變更了西亞賓館的用地功能，定位為高端寫字樓。”朱婷介紹說。

　　該局對西亞賓館的土地價值、經營價值進行了評估。朱婷介紹道，由于新建筑1至4層全部改造為公共空間，業主方犧牲了地面最具價值的商業面積，因此改造方案新增了地下一層的商業空間，與地上辦公空間一起，實現了改造前后土地價值持平。在評估之后，徐匯區與業主重新簽訂了土地出讓合同，明確了新的用地性質、建筑面積以及建筑功能等內容，使該項目在政策層面符合各項法律法規要求，為順利實施鋪平了道路。

　　在建筑結構方面，西亞賓館改造方案充分體現了公共利益的要求。新建筑規劃設計方案將底層完全架空，將地面空間還給市民，解決了這一區域人車混行、步行空間不足的問題。由于滿足了公共交通組織與公共空間的需求，該項目在“改擴建項目體量不能變、面積不能超、高度不能增”的原有法律法規條件下得到了創新突破的機會，建筑高度由原來的31米拔高至70米。但是，從建筑面積來看，增加的部分全部為公共空間，企業用作經營的面積并沒有增加。《上海市城市更新實施辦法》于今年年初頒布，其中一些內容吸收了西亞賓館改造項目的成功經驗。在規劃政策方面，辦法規定“為地區提供公共性設施或公共開放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經營性建筑面積。”同時，在土地政策方面，該辦法創新提出了“土地全生命周期管理”的概念，其中明確了“現有物業權利人或者聯合體為主進行更新增加建筑量和改變使用性質的，可以采取存量補地價的方式”，以激發業主的改建意愿。

　　上海市規劃和國土資源管理局總工程師俞斯佳表示：“西亞賓館改造項目憑借規劃引領進行有序推進，注重建筑品質，公共利益優先，對于上海市大量存量土地的升級具有引領和示范意義，未來有望吸引更多企業參與到城市更新中來。”

　　產業升級帶動區域發展

　　通過改造原有工業用地，升級產業并完善功能，吸引大型企業入駐。

　　在上海，不僅僅是商業中心面臨著改造與升級，大量的產業用地，特別是計劃經濟時期老牌國有企事業單位的劃撥用地，在時代前進的浪潮中也需要重新思考未來的發展方向。

　　2014年9月落成的華鑫中心是上海知名工業開發區漕河涇實現產業業態升級的典型代表。上世紀70 80年代，華鑫中心所在地曾作為上海著名的輕工業基地，走出過金星、凱歌、飛躍等知名電視機品牌。然而，隨著產業的轉移，曾經的輕工業“排頭兵”如今已風光不再，原有廠房淪落為倉庫或出租屋。為盤活存量土地及國有資產，項目業主方華鑫置業與市、區規劃和國土資源管理局于2009年聯合對其用地的產業升級進行全方位規劃，華鑫中心項目便是其中之一。

　　華鑫置業設計管理部副總經理沈兵告訴記者，該項目總用地面積5.2萬平方米，華鑫置業將其中兩萬平方米土地返還市規劃和國土資源管理局，在將土地性質由工業用地轉為商業與辦公用地后，再通過招拍掛市場重新回購。土地性質的改變，可使業主憑借出售新地塊上的商業與辦公項目獲得資金支持園區整體的改造建設。

　　記者在該項目現場看到，破舊的廠房與倉庫已不見蹤影，新落成的建筑群輕盈靈動。特別是底層獨立庭院、空中庭院等設計，將自然園林景觀融入辦公空間，使人與自然能夠親密互動。此外，園區邊緣不設圍欄，將傳統的“封閉式園區”變為“開放式社區”，在產業升級的同時，也為城市周邊居民提供了休閑空間，極大地帶動了公共環境品質的提升。

　　通過改造原有工業土地，對產業進行升級并完善功能配套，華鑫中心為區域發展注入了新活力，吸引了諸如華潤置地、太平洋保險、中信銀行等大型企業入駐園區，形成了集聚效應，為區域每年遞增約1億元落地稅收。該項目也因此成為“2015上海城市空間藝術季”的15個案例之一，吸引了眾多上海市民參觀評議。